임대주택 우선분양자격의 요건

임대주택 입주자로 거주하던 분이 우선분양을 목전에 두고 

분양회사와 다툼이 있어서 잠시 상담을 하였다. 

몇가지 체크해야할 항목들을 알려드렸다.

임대주택의 입주자는 일정기간이 경과하면 임대주택에 관하여 우선분양자 지위를 취득한다. 

이때 분양가가 일반분양할 때보다 훨씬 저렴하기 때문에 

우선분양 시기가 되면 분양회사와 입주자 사이에 

그 자격을 둘러싸고 다툼이 자주 발생한다. 

몇 년 전에 분양회사를 대리하여 거의 150세대가 넘는 세대가 제기한 우선수분양권자지위 확인소송을 담당하면서 정리했던 법리를 아래에 소개한다.

 

[유의점] 각 조문은 그 당시의 조문이고 그후 제도의 변경이 있었는지는 체크되지 않았습니다. 참고적으로만 활용하시기 바랍니다. 회사 입장에서 정리된 것이므로 입주자 입장에서는 거꾸로 생각하시면 되겠습니다. By 마석우 변호사   

[임대주택법 제21조 제1항, 임대주택 우선분양자격의 요건]

법령의 내용

임대주택법 제21조 제1항은, 각 원고들이 이 사건 이 사건 각 임대주택에 관하여 우선분양자로서의 지위를 인정받기 위해서는 ‘1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’이거나 ‘3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인’이거나 혹은 ‘4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인’에 해당하는 경우여야 합니다.

그러므로 각 원고들이 이 사건 임대주택에 관하여 우선분양자격을 갖추기 위하여는 ① 적법․유효한 임대차계약에 기한 임차인이어야 하고, ② 일정한 기간 동안 각 해당 임대주택에 거주해야 하며, ③ 무주택자여야 합니다.

이에 따라 임대사업자가 임대주택법 제21조 제1항의 규정에 따라 임대사업자가 분양전환을 시행하고자 하는 경우, 동법 제21조 제3항의 분양전환승인 신청에 앞서서 우선분양전환 대상 임차인에 대한 무주택 여부, 임대차 계약자인지 여부 등 임차인의 자격을 확인하여야 합니다. 이때 임대사업자는 임대주택법 시행규칙 제12조 제2항 제4호에 따라 미리 우선분양전환 대상 임차인에 대하여 주택소유 여부에 대한 전산검색을 시행하여야 합니다(을제1호증, 질의회신 167).

1. 각 원고들은 갱신거절 또는 해지되지 않은 임대차계약에 기한 임차인이어야 합니다.

(1) 임대주택의 입주자가 우선분양전환의 상대방이 되기 위해서는 우선 적법․유효한 임대차계약에 기한 임차인 자격을 갖추고 있어야 합니다.

여기서 ‘임차인’이란 임대주택법이 정한 요건과 절차에 따라 임대주택에 관하여 임대사업자와 임대차계약을 체결한 당사자로서(대법원 2009.4.23. 선고 2006다81035 판결), 각 원고들은 임차인으로서의 지위를 분양전환 당시까지 유지해야 합니다.

따라서 임대사업자가 임대주택을 분양전환 시행하고자 하는 경우 우선분양전환 대상 임차인에 대해 임대차계약자 여부 등 임차인의 자격을 확인해야 하고(을제2호증, 질의회신 166), 임대기간 만료 후 갱신거절 또는 해지되지 않은 임차인과 같이 합법적인 임차인이 아닌 경우에는 해당 임대주택의 우선분양전환 대상자에서 제외해야 합니다(질의회신 166).

그렇다면 이 사건 각 임대차계약이 피고의 갱신 거절․해지의 통지를 통하여 이미 그 효력이 종료되었다면 그 해당 원고들은 더 이상 우선분양자격이 있는 임차인이라고 할 수 없으므로 우선분양대상자로서의 자격을 상실하게 됩니다.

(2) 임대주택법이 임대주택에 대하여 임대차계약을 체결할 때에는 법령이 정하는 사항이 포함된 표준임대차계약서를 사용하도록 하고 임대사업자와 임차인은 위와 같이 체결된 임대차계약을 준수하여야 한다고 규정함에 따라(제32조), 피고와 각 원고는 표준임대차계약서를 사용하여 이 사건 각 임대차계약을 체결하였습니다.

이 사건 각 임대차계약은 임차인이 ‘1. 허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우, 2. 법에 위반하여 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우, 3. 임대차기간이 시작된 날부터 3월 이내에 입주하지 아니한 경우, 4. 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우, 5. 임대주택 및 그 부대시설을 피고의 동의를 얻지 아니하고 개축․증축 또는 변경하거나 본래의 용도 외의 용도로 사용한 경우, 6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우, 7. 임대주택의 임대차 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우’ 등의 경우에 임대사업자가 계약을 해지하거나 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있다는 조항이 삽입되어 있습니다.

대법원 2005. 7. 28. 선고 2004다45967 판결은 “임대주택법 제18조 제1항, 제3항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 하는바, 위 규정에 따라 제정된 표준임대차계약서 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호 중 하나에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있어, 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다”고 규정하고 있습니다.

(3) 각 갱신거절 또는 해지사유의 검토

1. 허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우

(i) 임대주택을 임대받을 때 세대주를 포함하여 세대원 전원이 무주택자가 아닌 경우 허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우에 해당합니다.

주택공급에 관한 규칙 제4조는 건설임대주택의 공급대상을 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에 거주하는 세대주에게 1세대 1주택의 기준으로 공급할 것과 입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대주일 것을 요구하고 있습니다.

동 규칙은 무주택세대주의 의미에 대해 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주로 명시하고 있습니다(규칙 제2조 제9호).

주택공급에 관한 규칙이 건설임대주택의 공급대상을 위와 같이 일정한 자격자에 한정함에 따라 이 사건 임대주택의 경우에도 “양주 옥정 세창 임대아파트 입주자 모집공고(을제3호증)”를 통해 같은 취지로 신청자격에 관한 사항 및 주택사항에 따른 유의사항이 공고되었습니다.

(ii) 임대기간 중 임대차계약이 해지되어 임대사업자에게 명도된 주택에 대하여도 다시 임대차계약시 세대주를 포함하여 세대원 전원이 무주택자가 아닌 경우 허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우에 해당합니다.

건설임대주택의 임차인의 자격, 선정방법 등에 관하여는 대통령령으로 정하도록 규정한 임대주택법 제20조 제1항의 위임에 따라 동법 시행령 제19조는 공공건설임대주택 임차인의 자격 및 선정방법을 국토해양부령이 정하는 바에 의하도록 하고 있고, 이에 따라 동법 시행규칙(국토해양부령) 제12조는 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여는 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따르도록 규정하고 있습니다.

그런데 주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항은 임대주택의 입주자가 임대차계약을 해지하고 퇴거함으로써 임대사업자에게 명도된 임대주택(제5호)을 공급하는 경우 규칙 제4조, 제21조의2, 제22조 및 제29조를 준수할 것을 요구하고 있습니다.

이에 따라 소위 명도된 임대주택을 공급하는 경우 동 규칙 제4조는 그 공급대상이 무주택 세대주에 한정되고 1세대 1주택 등의 기준이 준수되어야 함을 규정하고 있습니다. 이에 위반하여 임대주택을 공급받는 경우 허위 기타 부정한 방법에 의하여 임대를 받은 경우에 해당합니다.

2. 법에 위반하여 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우

3. 임대차기간이 시작된 날부터 3월 이내에 입주하지 아니한 경우

4. 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우

5. 임대주택 및 그 부대시설을 피고의 동의를 얻지 아니하고 개축․증축 또는 변경하거나 본래의 용도 외의 용도로 사용한 경우

6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

7. 임대주택의 임대차 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우

(i) 임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하였다가 처분하였거나 계속 보유하는 경우가 이에 해당합니다.

임대사업자가 임대주택법 제21조 제1항 및 제2항에 따라 공공건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 임대사업자는 미리 주택공급에 관한 규칙 제21조의 2 제1항에 의한 전산검색을 하여야 하고(임대주택법 시행규칙 제12조 제2항), 매년 1회 이상 주택공급에 관한 규칙 제21조의 2 제1항에 따라 해당 임대주택의 임차인에 대하여 주택소유여부를 확인하여야 한다고 규정하고 있습니다(위 규칙 제12조 제3항).

임대사업자가 위 제2항과 제3항에 따라 전산검색을 한 결과 임차인이 다른 주택을 소유한 경우 해지사유가 됩니다. (위 규칙 제12조 제4항)

(4) 피고는 각 원고에 대하여 첨부 을 제호증 내지 제호증과 같은 해지사유의 발생을 이유로 이미 계약갱신을 거절하거나 계약을 해지하였습니다. 아울러 이 사건 답변서를 통하여 각 원고에게 위 해지사유 이외에 새로 발견된 해지사유로도 이 사건 임대차계약을 해지하고자 합니다(각 원고별 해지사유 등 그 상세에 대해서는 아래 별지 “각 원고별 피보전권리의 존부에 관한 검토” 항목에서 밝히고자 합니다).

원고들 중 대부분은 임대차계약이 갱신거절 또는 해지되었기 때문에 우선분양자격이 있는 임차인이라고 할 수 없으므로 이 사건 임대주택을 우선분양받을 자격이 없습니다.

2. 각 원고는 일정한 기간 동안 각 해당 임대주택에 거주해야 합니다.

(1) 각 원고가 우선분양전환 대상자로서의 지위를 인정받기 위해서는 각 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 일정기간 계속 거주해야만 합니다(대법원 2008.9.11. 선고 2008다38035 판결).

이 거주요건은 임대주택법 제21조 제1항 제3호(임차권을 양도받은 경우), 제4호(선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우)의 경우에도 요구됩니다. 다만 제1호의 경우에는 거주기간이 입주일 이후부터 분양전환 당시까지임에 반하여, 제3호의 경우에는 거주기간이 양도일 이후부터 분양전환당시까지이고, 제4호의 경우에는 거주기간이 분양전환당시까지라는 점이 달라질 뿐 거주요건은 공통적으로 필요한 것입니다.

이 사건 원고들의 우선분양자격 판단에 적용되는 최근 개정된 임대주택법(법률 제9541호, 2009. 3. 25. 일부개정)은 이 점을 명확히 밝히고 있습니다. 원고들은 임차권을 양도받거나 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인의 경우에는 분양전환 당시 무주택자이기만 하면 우선분양자격을 갖는 것처럼 주장하나, 이는 위 법규정을 모르고 한 근거없는 주장입니다.

(2) 한편 우선분양전환 자격 요건으로서의 “거주”는 주민등록법상의 주민등록을 의미하는 것이 아니라 당해 임대주택에 실질적으로 자리를 잡고 머물러 사는 것을 의미하는 것이긴 하지만 주민등록은 위와 같은 거주사실을 증명하는 유일한 증거는 아니나 유력한 증거가 될 수 있다고 할 것입니다(대법원 2008.9.11. 선고 2008다38035 판결).

그러므로 각 원고가 우선분양대상 자격으로서의 각 해당 임대주택에의 일정기간 거주요건을 갖추었는지 여부는 일응 주민등록상의 기재 여하에 따라 판단하고 실거주하지 않았다는 별도의 입증이 있다면 그에 따라야 할 것입니다.

3. 각 원고는 일정한 기간 동안 또는 분양전환 당시까지 무주택자이여야 합니다.

(1) 임대주택법 제21조 제1항은 우선분양자 자격과 관련 임차인이 입주일 이후부터 분양전환 당시까지(1호), 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지(3호), 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지(4호), 각 무주택자일 것을 요구하고 있습니다.

1호와 2호의 경우에는 임차인이 해당 임대주택에 입주하는 기간 동안 계속해서 무주택자일 것을 요구하나, 4호의 경우에는 분양전환(계약) 이전까지는 무주택자임을 요하지 아니하고 해당 임차인이 주택을 소유하는 경우라도 분양전환 계약 체결 시점 이전에 소유 주택을 처분하면 무주택 요건을 갖출 수 있다는 차이점이 있습니다(을제4호증 질의회신 165).

[입주자(원고)들 주장에 대한 반박]

1. 임차권을 양도받았으므로 임대주택법 제21조 제1항 제3호에 의한 우선분양자격이 있다는 원고들의 주장에 대하여

가. 원고들은 임차권 양도의 방식으로 임차인의 지위를 승계하였으므로 임대주택법 제21조 제1항 제3호에 따라 우선분양자격이 있다고 주장하고 있습니다.

임대기간 중 임대주택법 제19조 단서에 따라 임차권을 양도하려는 임차인은 적법하게 양도할 수 있는 사유가 있음을 증명하는 자료를 임대사업자에게 제출하여 동의를 받아야 합니다.

이렇게 하여 임차권을 양수한 새로운 임차인이 임대주택법 제21조 제1항 제3호에 따라 우선분양자격을 인정받으려면 일반적인 임차인과 동일한 요건을 갖추어야 합니다. 즉 원고가 임대주택법 제21조 제1항 제3호를 근거로 우선분양자격을 인정받으려면 ① 임대주택법 제19조 단서, 법 시행령 제18조의 요건을 갖춘 사실, ② 유효한 임대차계약의 존속, ③ 일정한 기간 동안의 거주, ④ 일정한 기간 동안의 무주택 사실을 주장 및 소명해야 할 것입니다.

나. (1) 이 사건 임대주택의 입주자들 중 20**년 7월 22일과 23일 입주자로 당첨되고 20**. 7. 25.부터 7. 27.까지 임대차계약을 체결하여 2003. 6. 경 각 해당 임대주택에 최초로 입주한 사람들은 임차권의 양도와는 아무런 관련이 없습니다.

(2) 위 입주자들을 제외한 나머지 입주자들 중 이 사건 임대주택의 의무임대기간 중에 임대차계약을 체결한 사람들(원고들)은 임대차계약이 종료된 임대주택에 다시 임대차계약을 맺은 임차인들입니다.

이들은 전 임차인과 임차권 양도계약을 체결한 바 없습니다. 또한 이들은 임대사업자인 피고로부터 임차권 양도에 관한 동의를 받은 바도 없습니다.

따라서 이들은 임대주택법 제21조 제1항 제3호에 따라 우선분양자격을 주장할 수 없습니다.

다. 원고들이 임차권양도를 주장하려면 임차권 양도계약서, 임대주택법규가 인정하는 적법한 양도사유를 소명하는 자료, 임대사업자의 동의서를 제출하여야 합니다.

2. 선착순의 방법으로 입주자로 선정되었으므로 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 의한 우선분양자격이 있다는 원고들의 주장에 대하여

가. 임대주택법규 상 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우란 임대사업자가 순위에 따라 임대주택의 (최초) 입주자를 선정하고도 남은 주택이 있는 경우에 임대주택 공급대상 자격제한 규정에도 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정하는 경우를 말합니다(주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항).

공공건설임대주택의 임차인이 선착순의 방법에 의해 임차인으로 선정된 경우에는 임대기간 중에 계속해서 주택을 소유하고 있더라도 분양전환 당시(분양전환계약 체결시점)까지 소유주택을 처분하기만 하면 해당 임대주택을 우선분양전환 받을 수 있다고 해석되고 있습니다.

그러나 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에도 대상 임차인은 임대차계약이 갱신거절 또는 해지되지 않아야 하고, 임대차계약상의 입주일로부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주해야 합니다. 적어도 분양전환일 현재 주택을 소유해서도 아니 됩니다.

나. 이 사건 임대주택은 20**. *. **. 시장으로부터 입주자모집공고승인을 얻어 1순위와 2순위 접수는 20**. 7. **.에, 3순위 접수는 20**. 7. **. 받아서, 20**. *. **.부터 7. **.까지 임대차계약을 하였습니다.

그런데 원고들 대부분은, 당시의 임대사업자가 위와 같은 절차를 거쳐 순위에 따라 임대주택의 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법에 의하여 공급받은 것이 아니라, “임대주택의 (기존) 입주자가 임대차계약을 해지하고 퇴거함으로써 임대사업자에게 명도된 임대주택”(주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항 제5호)을 임대사업자로부터 다시 공급받은 것입니다.

따라서 이들은 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 따라 우선분양자격을 주장할 수 없습니다.

다. 임대차계약을 신규로 체결한 원고들이 선착순에 의하여 입주자로 선정되었음을 주장하려면 해당 임대주택이 입주일인 20**. 6. 22.부터 계속 비어 있다가 당해 임대주택에 관하여 임대차계약을 최초로 체결하고 자신들이 처음으로 주택에 입주하게 되었다는 입증자료를 제출하여야 합니다.

그런데 원고들 중 대부분의 해당 임대주택은 원고들보다 먼저 소외인이 입주하였다가 임대차계약을 해지하고 피고에게 명도한 후 피고가 다시 임대놓은 것들입니다.

결국 원고들의 위 주장은 법규를 오해한데서 비롯된 것으로서 이유없다고 할 것입니다.