임대 건물․시설에서 안전사고가 발생한 경우 건물 소유주(임대인)의 법적 책임과 건물에 화재경보기를 설치하지 않은 경우

1. 임대주택에서 사고가 발생한 경우 임대인(건물주)은 소유자로서 공작물 책임을 지기도 하고 임대차계약상의 임대인으로서도 책임을 지기도 한다.

 

가. 임대 주택에서 사고가 발생하면, 건물 소유자(건물주)이자 임대인의 입장에서는 공작물 하자로 인한 책임(공작물 책임)과 채무불이행 책임이 문제된다.

공작물 책임은 지상의 공작물(건물이 대표적인 공작물)에 하자(그 건물이 통상적으로 갖추고 있어야 할 안전성을 결여한 것, ‘결함’이라고도 한다)가 있고, 그 하자로 인해 제3자에게 손해가 발생한 경우에 인정되는 책임이다. 건물의 하자(결함)로 인해 제3자에게 손해가 발생한 경우에 그 건물의 점유자 또는 소유자는 그 피해자에게 손해를 배상해야 한다. 특히 소유자의 책임은 과실을 묻지 않고 인정되는 무과실 책임이다. “사고가 발생하지 않도록 주의에 주의를 거듭했다“고 하더라도 통상적인 수준에서의 안전성이 결여되어있다는 점이 확인되면 책임이 인정된다는 점에서 주의를 요한다.

 

나. 아울러 건물주에게는 임대차 계약상의 채무불이행 책임이 부과될 수도 있다. 아니 임대차계약에 따라 건물 열쇠를 넘겨주었으면 됐지 또 무슨 책임이야 할지 모르지만 임대차계약서에 적혀 있지 않은 법률상 책임이 있다는 것이다. 임대인은 임차인에게 임대차 계약상의 목적에 따라 건물을 사용할 수 있도록 하는데 그치지 않고 임차인 등이 안전하게 건물을 이용할 수 있도록 배려할 의무(안전 배려 의무)가 있다는 것이다. 계약서에 이점을 명시하지 않더라도 계약상의 의무로 인정하고 있다는 말이다. 여기서 안전배려의무는 더욱 적용범위를 확장하여 임차인이 아닌 제3자(방문자)에 대한 불법행위 책임의 근거로도 원용될 수 있다.

 

2. 그럼 "하자(결함)"및 "안전배려 의무 위반 '의 내용은 어떠할까? 어떤 경우에 건물에 하자가 있다고 하고 건물주가 안전배려의무를 이행하지 못했다는 평가를 받게 될까?

 

건물 등에서 사고가 발생한 경우 공작물 책임이든 안전배려의무 위반으로 인한 채무불이행 책임이든 건물 등의 설치·보존에 있어서 “안전성”을 구비하고 있는지가 포인트가 된다.

다시 말해 공작물 책임에서는 안전성이 객관적으로 존재하고 있는가라는 관점에서 접근하고, 채무불이행 책임에서는 안전성 유지에 대한 임대인(건물주)의 대응이 적절했는가라는 관점에서 접근한다고 보면 된다.

 

건물주(임대인) 측의 대응이 문제가 되는데, 여기서 "안전"은 일반·추상적으로 파악하는 것이 아니라, 구체적·개별적으로 판단되는 점에 유의해야 할 필요가 있다.

 

먼저 그 건물 등의 이용 목적에 따른 특성(예를 들어 주거 등 특정인만의 이용이 예상되는 가 또는 상업용 건물 등 불특정 다수인의 이용이 예상되는가에 따라 요구되는 안전성의 수준이 달라질 수 있다), 이용객의 특성(예를 들어 독점적으로 고령자 등이 사용하는지 아니면 취객의 존재가 당연히 예상되는지 등), 예상되는 이용 형태(예를 들면 스포츠 시설에서 간단한 레저용 또는 본격적인 연습용으로의 사용이 예정되어 있는지 등)에 따라 그 건물에서 통상 예상되는 이용상의 행동에 따른 안전성 확보가 요구된다.

따라서 안전성 구비 여부를 판단하는 재판에서는 주택인 경우라면 기대되는 입주자의 위험 회피 행동을 예상하고 그것을 전제로 시설 설비의 안전성을 검토하는 반면에, 상업 시설·호텔 등 소위 공중집객 건물 등에서는 많은 사람들의 출입이 예상되는 이상 다양한 방문자 등에 대하여 안전성이 확보되는 시설을 제공하여야 할 것을 요구하여 이들에 대한 안전성까지 확보할수 있도록 관리하고 건물 설비 등을 제공했는지 여부를 판단하게 된다고 할 수 있다. 가령 술 등을 제공하는 시설 등의 경우는 일반 사무실용 빌딩과는 달리 술 취한 손님의 존재도 상정 한 안전 대책을 마련하는 것이 요구된다.

 

3. 여기서 건물주가 각별히 신경 써야 할 점이 있다. 최근에 화재경보기가 설치가 의무화되었다는 점이다. 이를 설치한지 않은 경우 앞에서 본 법리에 따라 건물주는 손해배상책임을 부담하게 된다.

 

최근에 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률은 신축 주책은 물론이고 기존 주택에 대해서도 단독경보형감지기 및 소화기구 설치를 의무화했다. 중요한 것은 늦어도 2017. 2. 4.까지는 기존 주택까지도 화재경보기를 의무적으로 설치해야 한다는 점이다. 법에 의하면 오래된 건물이고 재건축이 예정되어 있다고 하더라도 그 건물에 사람이 거주하고 있는 이상 건물주가 화재경보기를 설치해야 한다는 점이다.

이와 관련하여 만일에 화재경보기 등 단독경보형감지기 및 소화기구가 설치되지 않아 이것이 화재 발생의 원인으로 작용하거나 피해 확대의 원인으로 작용한 경우 법령에서 요구하는 안전성 확보를 위한 설비가 존재하지 않는 것으로 평가되어 "통상적으로 요구되는 안전성을 결여"한 것으로 평가될 수 있다는 점이다. 공작물 책임의 이유가 될 뿐만 아니라 채무불이행 책임상의 "안전배려 의무 위반으로 평가될 소지가 다분해 진다. By 마석우 변호사