건축물 하자에 대한 시공업체(시공사), 설계감리업체(설계사무소)의 불법행위 책임 메모

건축물 하자에 대한 시공업체(시공사), 감리업체(설계사무소)의 불법행위 책임 메모 
- 일본 벳푸아파트 사건과 관련하여 -

정리 및 메모 By 마석우 변호사

1. 시공업체(시공사), 설계 및 감리업체(설계사무소)의 안전배려 의무

건물의 건축에 종사하는 설계자, 시공자 및 공사 감리자는 건물의 건축에 있어서 거주자, 이웃 주민, 행인 등에 대해서도 비록 계약 관계가 없더라도 해당 건물이 건물로서의 기본적인 안전성이 결여되지 않도록 배려해야 할 주의 의무가 있다. 

설계·시공자들이 이 의무를 게을리하여 건축된 건물에 건물로서의 기본적인 안전을 위협하는 하자가 있다면, 그에 따른 거주자 등의 생명, 신체 또는 재산이 침해된 경우 불법행위로서 원칙적으로 이로 인해 발생한 손해를 배상해야 한다.  

2. "건물로서의 기본적인 안전을 위협하는 하자"의 의미

건물로서의 기본적인 안전을 위협하는 하자란 주민, 이웃, 행인 등의 생명, 신체 또는 재산을 위태롭게 할 수 있는 결함을 말한다.

건물로서의 기본적인 안전을 위협하는 하자는 건물의 하자가 거주자 등의 생명, 신체 또는 재산에 대한 현실적인 위험을 초래하는 경우에 한정되지 않는다. 

해당 결함의 성질에 비추어 이를 방치하면 머지 않아 주민 등의 생명, 신체 또는 재산에 대한 위험이 현실화 될 수 있는 경우에도 건물로서의 기본적인 안전을 위협하는 하자에 해당한다. 

해당 결함을 방치한 경우 철근의 부식, 열화, 콘크리트의 강도 저하 등을 일으키는 원인이 되고 나아가 건물의 전부 또는 일부의 붕괴 등에 이르는 등의 건물의 구조 내력에 관한 하자는 물론이고, 

건물의 구조 내력에 관계 없는 결함일지라도 이를 방치하는 경우, 예를 들어 외벽이 벗겨져 행인에게 떨어지거나, 구멍, 베란다, 계단 등의 하자로 인하여 건물 이용자가 전락하는 등 인명 피해로 이어질 위험이 있는 경우, 혹은 누수, 유해 물질의 발생 등에 의해 건물 이용자의 건강과 재산에 위험을 초래하는 경우에는 건물의 기본적인  안전을 위협하는 하자에 해당한다.

다만 건물의 미관과 주민의 주거 환경의 쾌적함을 해치는 하자는 여기에 해당하지 않는다. 

외벽의 박리가 발생하면 설계 · 감리자와 시공자는 손해 배상 책임이 있지만, 그 것뿐만 아니라 박리 우려가 있는 부분을 방치한 경우에도 그 보수비를 배상해 줄 책임이 있다.

3. 누가 누구에게 불법행위 책임을 물을 수 있는가? 

현재의 소유자는 설령 직접적인 계약 관계가 없더라도 설계 · 시공업자에 대해서 불법 행위로 인한 손해배상 청구를 할 수 있다.

소유자가 당해 건물을 제3자에게 매각하는 등 사실심 변론 종결당시에 그 소유권을 상실 경우에도 매각 당시의 보수 비용 상당액의 보전을 받는 등 특별한 사정이 없는 한 일단 취득한 손해배상 청구권을 당연히 상실하는 것은 아니다. 

4. 결론 

건물을 매수한 사람은, 하자담보기간을 지났다고 하더라도 건물의 균열 , 외벽의 박리 등 건물의 안전성을 위협할 수 있는 안전성이 결여된 경우 설계 및 감리자와 시공자를 상대로 그 보수비 상당의 손해 배상을 구할 수 있다.   

참고문헌: 最高裁第１小法廷；住宅の将来の危険にも賠償責任　再び審理差し戻し（１１年７月２１日）벳푸아파트 사건