건물의 하자로 인해 임대주택에 사고가 발생한 경우 건물주의 법적 책임

건물의 하자로 인해 임대주택에 사고가 발생한 경우 건물주의 법적 책임

 

By 마석우변호사

 

1. 민법 제758조에 주목하자

 

가. 건물이나 건물에 설치된 시설이 그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 것을 공작물(건물) 하자라고 한다. 안정성을 결여한 건물, 하자 있는 건물을 결함건물이라고 한다.

(여기서 하자는 안전성 결여를 말합니다. 동일한 하자라는 용어를 쓰긴하지만 하자담보책임에서의 하자와는 개념상의 차이가 있다)

 

나. 건물이 통상 갖춰야 할 안전성 결여로 인해 손해가 발생한 경우 건물주의 법적 책임은 어떻게 될까?

 

여기에 대한 답이 바로 민법 제758조 공작물등의 점유자, 소유자의 책임 규정이다. 1항은 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 하면서 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다.

 

민법 758조 공작물 책임 규정은 공작물에서 손해가 발생하고 그것이 통상 갖추어야 할 안정성 결여에 의해 발생한 것이라면 고의, 과실 여부를 묻지 않고 배상책임을 명한다는 점에서 매우 강력한 조항이다.

 

우리 사회는 건물이 붕괴되고 다리가 무너지는 어처구니 없는 사고를 겪었고, 또 건물에 마땅히 있어야 할 화재 설비를 갖추지 못하거나 제대로 관리하지 못해 귀중한 목숨이 희생된 화재사고를 숱하게 겪었다. 우리가 민법 제758조에 주목해야 할 이유다.

 

다. 민법 제758조 공작물책임을 활용하기 위해서는 제3자와 임차인의 경우를 나누어 생각할 필요가 있다.

 

건물 결함으로 인한 피해자는 제3자가 될 수도 있고, 건물을 현재 점유하면서 살고 있는 사람, 즉 주택 임차인이 될 수도 있다.

 

각각을 나누어 생각해볼 필요가 있다. 피해자인 제3자(이웃 사람, 건물 방문객과 같이 계약관계가 없는 사람)나 임차인의 입장에서도 마찬가지다. 책임을 물을 수 있는 법적 근거에 차이가 있을 수 있기 때문이다.

 

2. 임대 주택에서 사고가 발생했을 때 건물주의 책임

 

가. 먼저 공작물책임이다

 

공작물 책임은 건물에 결함(그 용도에 따라 통상 갖추어야 할 안전성의 결여)이 있고 그 하자가 원인이 되어 손해가 발생한 경우 그 피해자에게 그 건물의 점유자 또는 소유자가 배상책임을 부담하는 것을 말한다.

임대 주택의 하자로 인해 사고가 발생하여 임차인에게 손해가 발생했다면 임차인이 역시 피해자로서 소유자인 건물주에게 공작물책임을 물을 수 있다.

공작물 하자로 인한 책임에서 소유자의 책임은 특히 무과실책임이므로 “사고를 방지하기 위해 주의를 다했다.”라는 항변은 인정되지 않는다는 것에 주의해야 한다.

 

나. 다음으로 임대차계약위반으로 인한 채무불이행책임이다.

 

임대인은 임대차계약상 목적 부동산을 계약의 목적에 따라 이용할 수 있도록 제공하여야할 의무가 있는데, 여기에는 임차인이 안전하게 건물을 이용할 수 있도록 배려해야 할 의무(안전배려의무)가 포함되어 있다. 따라서 건물 하자로 인해 손해가 발생했다면 임차인은 임대차계약위반을 이유로 채무불이행책임을 건물주에게 물을 수도 있다.

 

다. 건물임차인은 공작물책임 규정과 함께 계약불이행책임까지 추궁할 수 있다. 반면 계약관계가 없는 제3자는 공작물책임 또는 일반불법행위책임을 물을 수 있을 뿐이다.

 

건물임차인이라면 공작물책임과 계약상의 채무불이행책임을 동시에 물을 수 있다. 물론 그렇다고 해서 배상액을 2배로 받는 것은 아니다. 청구의 근거가 중첩적이므로 승소의 가능성이 높아진다는 점이다.

 

제3자라면 임대차 계약관계가 없으므로 원칙적으로 공작물책임을 물을 수 있을 뿐이다. 다만 건물주가 일반적인 의무로서 안전배려의무를 위반했으므로 일반불법행위책임을 추궁할 수 있는 가능성이 있기는 하다. 여기에서의 안전배려의무는 임대차계약에 내포되어 있는 의무가 아니라 사람이 사회생활상 지켜야할 일반적인 의무로서의 안전배려의무라는 점에서 임대차계약상 안전배려의무와 구별된다.

 

2. 건물 하자(결함)

 

가. 건물이 통상 갖추어야 할 안전성

 

건물에서 사고가 발생하여 건물주인 임대인의 책임 유무를 판단 할 때, 그것이 공작물책임이든 채무불이행 책임이든 건물 등의 설치 · 보존에있어서 “안전성”이 포인트가 된다.

(차이가 난다면 공작물 책임은 안전성이 객관적으로 존재하고 있는지가 문제되고, 채무 불이행책임은 안전성 유지에 대한 건물주의 대응이나 조치, 의무이행이 문제된다)

 

나. 건물이 갖추어야 할 “안전성”, “안전”은 일반 · 추상적으로 파악하는 것이 아니라, 구체적 · 개별적으로 판단되는 점에 유의해야 한다.

건물이 갖추어야 할 안전성은 일반적이고 추상적으로 파악되는 것이 아니다.

건물의 이용목적, 이용객의 특성, 예상되는 이용형태에 따라 그 내용이 구체적으로 결정된다.

 

그 건물 등의 이용 목적에 따른 특성(주거 등 특정인만의 이용이 예상되는 것인지 혹은 상업용 건물 등 불특정 다수인의 이용이 예상되는 것인지), 이용객의 특성(고령자가 독점적으로 사용하는지, 취객의 존재가 당연히 예상되는지),  예상되는 이용 형태 (스포츠 시설에서 간단한 레저용으로 사용할 예정인지 혹은 좀 더 본격적인 연습에 사용할 것을 예정하고 있는지)에 따라 그 건물에서 통상 예상되는 이용객의 행동에 따른 안전성 확보가 요구된다.

 

주택이면 입주자의 위험 회피 행동을 기대하고 그것을 전제로 시설 설비의 안전성을 검토하는 것이 허용되지만, 상업 시설 · 호텔 등에서는 많은 사람들의 출입이 예상되는 이상 다양한 방문자 등에 대하여 안전성이 확보된 시설을 제공하는 한편 안전성이 확보되도록 관리하고 그에 걸맞는 건물 설비 등을 제공해야 한다.

특히 술 등을 제공하는 시설의 경우는 일반 사무실 용 빌딩과는 달리 술에 취한 손님의 존재도 상정하여 적절한 안전 대책을 마련해야 한다.

나아가 이용 목적 등 구체적인 기준 이외에 개별 건물의 설비 등의 사용 방법도 고려된다.

 

3. 결함건물의 건물주를 상대로 한 공작물책임의 응용(예상되는 소송유형)

 

가. 화재 경보기 등 소방시설을 갖추지 않는 경우 건물주의 법적 책임

 

소방법령상 요구되는 화재경보기나 스프링클러 등 소방시설(=안전성 확보를 위한 설비)을 설치하지 않아 화재로 인한 인명피해나 물적 피해가 확산되었다면 공작물 책임과 관련하여 “안전성 결여” 즉 하자가 있었다고 평가될 수 있다.

채무불이행책임을 묻는 국면이라면, 임대인인 건물주가 “안전 배려 의무를 게을리했다.”고 평가될 수 있다.

 

나. 석면 건물에서 근무하다 흉막 중피종이 발병 사망 한 사람의 건물주

 

분사 석면을 사용한 건물에서 근무하고 있던 남성이 악성 흉막 중피종이 발병 사망한 경우를 생각해보자.

유족이 건물 임대인 겸 소유자가 석면 대책을 소홀히 했기 때문에 건물이 안전성을 결여했고 이로 인해 그곳에서 근무하던 임차인 혹은 근로자가 악성 흉막 중피종이 발병 사망했다고 하면서 공작물책임을 근거로 손해 배상 소송을 제기한다면 어떨까?

 

사람이 이용하는 건물은 그 특성상 이를 이용하는 자에게 안전해야하며, 사람의 생명, 신체에 해를 끼치지 않아야 한다. 따라서 석면의 위험성, 유해성에 대해서는 널리 일반적으로 인식되고 있는 이상, 건물 소유주 내지 임대인은 석면철거와 같은 대책을 세우지 않고 방치하였다면 그 건물은 결함이있는 것으로서 석면으로 인한 위험이 현실화됨으로써 발생한 손해, 고인의 사망에 대해  책임을 부담해야 할 것 이다.