임차권양도에 의한 임대주택법위반죄 검토

임차권양도에 의한 임대주택법위반죄 검토

 공공 임대주택 분양을 받은 사람이 분양받자 말자 거의 동시에 돈을 받고 부동산업자에게 임차권을 매각하였다. 임차권양도계약서, 위임계약서 등등 그럴싸한 서류들에 도장을 모두 찍어 중요한 부분을 백지상태로 하여 넘겼다. 부동산업자는 임차권 양도에 필요한 서류를 모두 구비해준다고 하면서 순진한 사람을 꾀어 돈을 받고 다시 공공임대주택 임차권을 최종 매수인에게 넘긴다. 법적으로 문제될 게 없을 거라는 말을 잊지 않는다.

 그러나 공공임대주택의 임차권 양도는 엄연히 불법이다. 민사적으로도 그러하지만 형사처벌 규정도 있다. 부동산 업자가 임차권 양도에 필요한 서류를 구비해준다는 말은 흔히 속임수가 되기에 십상이다. 합법적 임차권 양도를 가장하지만 실제에 기반하지 않는 한 불법일 수 밖에 없고 내내 최종 임차권 양수인이 애를 먹지 않을 수 없다.

 최근에 이러한 내용의 상담을 최근에 했는데, 상담을 위해 임대주택법 조항들을 정리했다. 이 분이 먼저 궁금해 했던 사항도 그렇고 내가 궁금했던 것도 같은 것이었는데 임차권양도인 혹은 임차권양도를 알선한 부동산업자가 임대주택법위반으로 처벌되는 것은 맞는데 임차권을 양수한 사람은 어떻게 되느냐의 문제였다. 결론은 “형사처벌의 대상은 아니다”.

 임차권 양도를 처벌하는 조항이 임대주택법 제41조 제4항 제5호인데 여기에는 임대주택의 임차권을 양도하거나 이를 알선한 자를 처벌하지 임대주택의 임차권을 양수하는 사람을 처벌 대상에서 제외하고 있기 때문이다. By 마석우 변호사

 리서치했던 관련 조문들을 아래에 나열한다.

 제41조(벌칙)

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.  

5. 5. 제19조를 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자

 [아래 19조와 시행령 18조가 “부동산업자가 ‘필요한 서류를 모두 구비해주겠다.’라고 말한 부분과 관련이 있다. 부동산업자는 19조 단서, 시행령 18조 특히 1항의 근무, 생업, 질병치료에 의해 주거 이전의 필요성이 있어서 주거를 다른 행정구역으로 옮겨야 할 필요성이 임차권양도인에게 발생하였다고 하면서 그 증빙서류를 만들어서 임대사업자에게 제출하고 그 동의서를 만들어주겠다고 말할 것이다. 그러나 이런 말에 책임을 끝까지 진다는 보장을 전혀 할 수가 없는 것이다. “나 몰라라” 해버리면, 양수인 입장에서 이런 약속을 법적으로 강제할 만한 수단이 거의 없다고 봐야 한다.]  

 제19조(임대주택의 전대 제한) 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.

 시행령 제18조(임차권의 양도 등의 허용)

① 법 제19조 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대구성원(민간건설임대주택 및 매입임대주택의 경우에는 임차인이 임의로 선정한 사람을 말한다)에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대(轉貸)하는 경우

 가. 다음 1)부터 3)까지의 규정에 모두 해당하는 경우

 1) 근무, 생업 또는 질병 치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우에 한정한다) 등의 사유로 주거를 이전할 것

2) 현재 거주하는 시·군·구(자치구만 해당한다. 이하 같다)의 행정구역과 다른 시·군·구로 주거를 이전할 것

3) 현재 거주지와 새로 이전하는 거주지 간의 거리(최단 직선거리를 말한다)가 40킬로미터 이상일 것. 다만, 출퇴근 거리 및 교통여건 등을 고려하여 해당 특별시, 광역시, 도 또는 특별자치도의 조례로 별도 기준을 정하는 경우에는 그에 따른다.

 ② 법 제19조 단서에 따라 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대의 동의를 받으려는 임차인(제1항제4호에 해당하는 경우는 제외한다)은 제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당함을 증명하는 자료를 임대사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 제1항제1호가목에 해당하는 경우에는 임대사업자는 임차인에게 다른 시·군·구로의 전입과 관련된 주택임대차계약서, 전세계약서 또는 주택매매계약서 등을 요구할 수 있다.

 ③ 임대사업자는 제2항에 따라 임차인이 임대사업자에게 제출한 증명 자료 등에 특별한 문제가 없으면 임차인의 임차권 양도 또는 전대 요구를 받아들여야 한다.

 [참고조항: 임대주택법에서 가장 중요한 조항 바로 21조이다. 그 중 1호가 가장 전형적인 경우이고 임차권을 합법적으로 양도받은 경우에는 3호가 적용될 것이다.]  

 제21조(건설임대주택의 우선 분양전환) ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.  <개정 2009.3.25, 2014.5.28>

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
2. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인