소유권의 힘, 내 땅 위에 무단 축조한 건물을 철거하고 그 땅을 반환하라.

소유권의 힘, 내 땅 위에 무단 축조한 건물을 철거하고 그 땅을 반환하라.

 

1. 내 소유 땅을 누군가가 무단 침범하여 그곳에 건물까지 올렸다면, 나는 토지 소유권을 침해 당한 게 된다.

 

내 땅의 일부에 누군가가 건물을 올렸다면, 그 건물을 내 땅 위에 올려서 소유하는 것만으로도 내 소유권을 방해하는 것이 되므로 소유권 침해가 된다. 나는 소유권을 행사하여 그 건물을 철거하여 원래 상태로 돌려놓을 것과 그 원래 상태로 돌아간 땅을 내게 돌려줄 것을 요구할 수 있다. 상대방은 향후에도 다시는 내 소유권을 방해하는 행동을 해서는 안된다.

이것은 소유권의 힘을 행사하는 것이기 때문에 상대방의 잘잘못을 따지는 게 아니다. 상대방이 모르고 내 땅에 건물을 축조했더라도 상관없이 건물 철거하고 내 땅에서 나가라는 요구를 할 수 있다.

 

그럼 그때까지 내 땅을 무단 사용함에 따라 내게 발생한 손해는? 이미 발생한 일이야 원상으로 복귀할 수는 없는 일. 법은 돈으로 그 손해를 배상하라는 명령을 하게 된다. 이것은 네 잘못으로 발생한 손해이니 네가 그 손해를 메꾸어야 한다는 명령이므로 상대방을 탓할 수 있는 별도의 사유, 내 토지소유권이 침해되었다는 사유 외에 별도의 사유가 필요하다. 바로 고의, 과실이다.

 

2. 쉽게 끝날 줄 알았던, 건물철거 및 토지반환 소송이 1년을 끌었다. 상대방이 제기한 반론이 그렇게 영향력이 있는 것이 아니라서 단기간에 판결의 결론을 볼 줄 알았다. 예상이 빗나갔다. 측량감정에 몇 개월, 재판부 인사이동으로 인해 몇 개월 소요되면서 결국 1년의 시간을 잡아먹었다.

 

어쨌든 얼마전에 깔끔한 승소판결을 받았다. 철거 및 토지 반환 여기에 더 나아가 상당한 액수의 손해배상까지 받았다. 상대방이 항소하지 않아 확정되었으므로 조만간 건물 철거도 이루어질 것으로 예상된다.

 

이 소송을 준비하면서, 새삼스럽게 취득시효에 관한 공부를 다시 했고 토지측량에 대해서도 공부하는 계기가 되었다.

내가 작성한 준비서면에서 활용한 판례들 가운데 의미 있는 것들을 옮긴다.

 

가. 대상 토지에 몇 차례 토지측량이 있었는데, 몇 번은 우리 주장에 부합하는 측량결과가 나왔고 몇 번 정도는 상대방 주장에 부합하는듯한 측량결과가 나왔다. (참고: 우리 주장에 부합하는 측량은 기지점 방식에 의한 것이었고 상대방 주장에 부합하는 듯한 측량은 현형법에 의한 것이었다. 대상 토지가 농지개량사업을 거쳐 환지되어 새로 필지가 부여될 때는 기지점 방식에 의해 측량되었었다) 이와 관련하여

 

<대법원은 2003. 10. 10. 선고 2002다17791,17807 판결에서, “경계침범 여부가 문제로 되어 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 경계복원측량은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 하여야 하고 측량 당시의 기준점을 기준으로 하여야 한다.”고 밝히고 있습니다. 현형법에 의한 측량결과를 토대로 할 수는 없는 것입니다.

아울러 위 판결은 “토지의 등록 당시 기지점(旣知點)을 기준으로 한 측판측량 방법에 의하여 분할측량이 이루어진 경우 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하여야 함이 원칙이나, 현재에 이르러 등록 당시의 기지점을 찾을 수 없어 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하는 것이 불가능하게 되었다면 분할측량원도를 토대로 등록 당시와 비슷한 조건의 주위 기지점에 의거하여 경계복원측량을 할 수 있는바, 대상 토지의 사정변경으로 위 방법에 의하여 경계복원측량을 하는 것마저 불가능하게 되었다면 기초측량에 의하여 해당 토지 인근의 도근점을 찾아내어 이를 기준으로 하여 경계복원측량을 할 수밖에 없다.”라고 하고 있습니다.

당심 법정의 감정인은 2015. 8. 19.자 사실조회서 회신을 통하여 이 사건 토지경계를 감정하면서 그 측량방법이 기준점에 의한 측량방법이었다고 밝히면서, 아울러 그 측량의 기준점인 155.점과 156점을 명확히 표시하여 회신한바 있습니다.> 기지점 방식에 의해 측량한 우리 쪽 주장에 부합하는 경계측량이 옳고 상대방 주장은 틀렸다는 말이다.

 

나. <원고가 여러 차례 지적한 것처럼 “착오로 작성된 지적도는 지적법 제38조에 따른 정정의 대상에 불과하여 이에 기초하여 경료된 소유권이전등기는 지적도의 기재에도 불구하고 착오로 기재된 부분을 제외한 정당한 토지만을 표상한다고 보아야”합니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결).

몇 차례의 조사‧확인 과정을 거쳐 2014년 척산리 366-9에 대한 측량성과도가 주변 현황과 기준점 성과가 잘 부합하고 그 측량 성과에 이상이 없는 것으로 확인되었습니다(갑 제7호증). 가사 백보를 양보하여 1988년, 2002년 측량성과도와 2014년 측량성과도 사이에 차이가 있다고 하더라도 1988년, 2002년 측량성과도는 착오로 작성된 지적도에 불과합니다. 지적법 제38조에 따라 정당하게 작성된 2014년 측량성과도를 기준으로 정정을 해야 할 것이지 이를 기준으로 양 토지의 경계를 결정해서는 아니될 것입니다.>

 

이것도 이번 소송을 준비하면서 새로 알게 된 귀한 법리였다. 이 법리를 통해 상대방의 약간은 이해 못할 주장을 쉽게 깰 수가 있었다. 현재의 경계측량 결과에 따라 경계를 삼을 것이지 과거 착오로 작성된 지적도상 경계에 따라 토지소유권 매매의 범위를 결정해서는 안된다는 말이다.

 

다. 마지막으로 상대방의 취득시효 주장에 대한 반박이다.

<피고는 피고가 상속으로 이 사건 토지를 승계한 전 소유자가 토지를 취득한 1994. 6. 1.부터 20년이 경과한 2014. 5. 3. 이 사건 토지를 시효취득하였다고 주장하나 이것이 부당함도 이미 여러 차례 살펴본 바와 같습니다.

상속에 의하여 점유권을 취득한 경우에는 상속인이 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 시작하지 않는 한 피상속인의 점유를 떠나 자기만의 점유를 주장할 수는 없기 때문입니다(대법원 2004.9.24, 선고, 2004다27273, 판결 참조). 상세한 주장은 이미 주장한 내용을 원용하고자 합니다.>

 

“상속에 의하여 점유권을 취득한 경우에는 상속인이 새로운 권원에 의하여 자기 고유의 점유를 시작하지 않는 한 피상속인의 점유를 떠나 자기만의 점유를 주장할 수는 없다.”는 법리는 기억할 만하다.

3. 이 사건을 준비하면서 느낀 점이다.

그냥 그런가 보다 할 수도 있디만, 실제로는 내 땅에 누군가가 건물을 짓고 무단점유하고 있는 상황일 수 있다. 이걸 쉽게 확인할 수 있는 방법이 있다. 바로 네이버 지도 등의 지적도를 돌려보는 것이다.

이번 소송에서도 소장을 접수하기 전에 네이버 지도의 지적도 코너를 이용하여 상대방 건물이 내땅을 침범하고 있음을 확인할 수 있었고 입증자료로서 소장에 첨부하여 제출하였다.

그러면 네이버 지도의 최근 지적도는 어디서 나온 것일까? 최근에 국토교통부는 과거 일제시대 때 삼각법에 의해 측정된 지적도를 GPS방식으로 재측량하는 사업을 진행하였다. 그 과정에 과거 삼각법에 의한 지적도가 GPS 방식으로 측량하는 경우 차이가 발생하는 경우가 있는 것 같다(이번 소송에서 그랬다는 것은 아닌데, 리서치하는 과정에 알게 되었다).

 

그럼 과거의 지적도는 앞서 소개한 판례의 “착오에 의해 작성된 지적도”로서 정정의 대상이 되는 것일까?  일제 때부터 내려온 과거의 지적도에 기초하여 땅을 구입하여 건물을 올렸는데 GPS 방식에 의해 측량해보니 남의 땅을 침범한 것으로 판명된다면 어떻게 해야 하는 것일까?

참으로 난감한 상황이지 않을 수 없다. 이웃 나라 일본에서도 과거의 측량방법을 개선하여 GPS로 전환하면서 이 부분에 대한 심도 있는 논의가 있었던 것으로 보인다.

하여간 아는 분의 의뢰로 시작된 소송이었는데, 토지, 부동산 소송의 가장 기본적이고 전통적인 유형의 소송, 건물철거 및 토지반환 소송을 오랜만에 다시 수행할 수 있는 사건이었다. By 마석우 변호사