공인중개사 아닌 자에게 준 중개수수료 반환받을 수 있다.

공인중개사 아닌 자에게 준 중개수수료 반환받을 수 있다.

1. 공인중개사가 아닌 건물관리인이 건물의 임대차계약을 중개하고 임차인으로부터 중개수수료 명목으로 돈을 지급받았다는 범죄사실로 벌금형을 선고받고 이 판결이 확정되었다. 임차인이 건물관리인을 상대로 중개수수료 300만원의 반환을 청구하였다. 건물관리인이 받은 중개수수료 300만원이 법률상 원인 없이 받은 것으로서 부당이득에 해당하므로 그 반환을 구한다는 것이청구의 이유였다.

공인중개사가 아닌 건물관리인이 건물의 임대차계약을 중개하고 임차인으로부터 중개수수료 명목으로 돈을 지급받았다면 이들 사이에 중개수수료 지급약정이 체결되어 있었을 것임은 물론이다.

이 약정이 과연 무효일까? 그래서 이들 사이의 금전수수에는 법률상 원인이 없다고 볼 수 있을까?

법원의 답은 “그렇다.”이다. ‘공인중개사 자격 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정은 강행법규에 위배되어 무효라는 것이다. 따라서 건물관리인이 임차인으로부터 중개수수료 명목으로 수령한 돈은 부당이득으로서 임차인에게 반환하여야 한다는 것이다. 바로 대구지방법원 2015. 2. 6. 선고 2014가단105377 손해배상(기) 사건에서다.

2. 좀더 자세한 사실관계를 들여다 보자.

가. 원고는 2011. 5. 26.경 김CC과 형인 이AA 명의로 대구 수성구 887-3외 1필지 지상 건물(EE빌딩) 지하 1층 291.23㎡를 임대차 보증금 4,000만 원, 월 차임 250만 원(부가가치세 별도), 임대차 기간 2011. 4. 1.부터 2014. 3. 31.까지로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 후 위 건물을 인도받아 ‘애플유흥주점’이라는 상호로 유흥주점을 운영하고 있다.

나. 피고는 공인중개사가 아닌데도 원고와 김CC 사이의 이 사건 임대차계약을 중개하고 원고로부터 중개수수료 명목으로 300만 원을 수수하였다는 범죄사실로 대구지방법원 2012고단2763으로 기소되어, 2012. 10. 25. 위 법원으로부터 구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(2014. 1. 28. 법률 제12374호 공인중개사법으로 개정되기 전의 것, 이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 위반죄로 벌금 200만 원의 형을 선고받았다. 이에 대하여 피고가 대구지방법원 2012노3540으로 항소하였으나 2013. 9. 26. 위 법원으로부터 항소기각 판결을 선고받았으며 위 판결은 2013. 10. 11. 확정되었다.

3. 법원의 판결 부분이다.

가. 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정은 강행법규에 위배되어 무효이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조).

공인중개사 자격이 없는 피고가 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고부터 중개수수료 명목으로 300만 원을 받은 것은 법률상 원인 없이 피고가 그 금액 상당의 이익을 얻고 이로 인하여 원고에게 손해를 가한 것으로 볼 것이다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득금으로 300만 원과 이에 대한 이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 공인중개사 자격 없는 자가 중개수수료 지급약정을 맺은 경우 그것이 강행법규에 위배되어 무효라는 대법원 판결을 소개한다.

대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판시사항 및 판결요지

[1] 사법상(私法上)의 계약 기타 법률행위가 일정한 행위를 금지하는 구체적 법규정에 위반하여 행하여진 경우, 그 법률행위의 무효 기타 효력 제한 여부의 판단 기준

사법상(私法上)의 계약 기타 법률행위가 일정한 행위를 금지하는 구체적 법규정에 위반하여 행하여진 경우에 그 법률행위가 무효인가 또는 법원이 법률행위 내용의 실현에 대한 조력을 거부하거나 기타 다른 내용으로 그 효력이 제한되는가의 여부는 당해 법규정이 가지는 넓은 의미에서의 법률효과에 관한 문제의 일환으로서, 다른 경우에서와 같이 여기서도 그 법규정의 해석 여하에 의하여 정하여진다.

따라서 그 점에 관한 명문의 정함이 있다면 당연히 이에 따라야 할 것이고, 그러한 정함이 없는 때에는 종국적으로 그 금지규정의 목적과 의미에 비추어 그에 반하는 법률행위의 무효 기타 효력 제한이 요구되는지를 검토하여 이를 정할 것이다.

특히 금지규정이 이른바 공법에 속하는 것인 경우에는, 법이 빈번하게 명문으로 규정하는 형벌이나 행정적 불이익 등 공법적 제재에 의하여 그러한 행위를 금압하는 것을 넘어서 그 금지규정이 그러한 입법자의 침묵 또는 법흠결에도 불구하고 사법의 영역에까지 그 효력을 미쳐서 당해 법률행위의 효과에도 영향이 있다고 할 것인지를 신중하게 판단하여야 한다. 그리고 그 판단에 있어서는, 당해 금지규정의 배경이 되는 사회경제적·윤리적 상황과 그 추이, 금지규정으로 보호되는 당사자 또는 이익, 그리고 반대로 그 규정에 의하여 활동이 제약되는 당사자 또는 이익이 전형적으로 어떠한 성질을 가지는지 또 그 이익 등이 일반적으로 어떠한 법적 평가를 받는지, 금지되는 행위 또는 그에 기한 재화나 경제적 이익의 변동 등이 어느 만큼 반사회적인지, 금지행위에 기하여 또는 그와 관련하여 일어나는 재화 또는 경제적 이익의 변동 등이 당사자 또는 제3자에게 가지는 의미 또는 그들에게 미치는 영향, 당해 금지행위와 유사하거나 밀접한 관련이 있는 행위에 대한 법의 태도 기타 관계 법상황 등이 종합적으로 고려되어야 한다.

[2] 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력(무효)

구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전부 개정되기 전의 것)은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법 목적으로 하고 있으므로(법 제1조), 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법 목적에 비추어 해석되어야 한다.

그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다.

또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다.

이러한 사정을 종합적으로 고려하여 보면, 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있고,

 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 구 부동산중개업법 관련 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다. By 마석우 변호사